房地产市场繁荣背后的脆弱：投资增长恐后继乏力

[摘要]在刺激投资增长的主要因素中，房地产销售早在去年12月的峰值后就出现下降。若按照3-6个月的滞后周期计算，房地产投资的增长恐将出现后继乏力之势。

数据上看仍然繁荣的房地产市场，已经在多个方面表现出衰退的迹象。

国家统计局近日发布数据显示，2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速创最近13个月以来的新高。作为国民经济真正意义上的支柱产业之一，这一指标使得市场弥漫着浓厚的乐观情绪。

但数据的背后还隐藏着其他真相。业内分析人士指出，若细究其中的结构性特征，可以看出楼市回暖对于GDP的带动效率并不高。货币超发带来的资产价值偏高，以及去年同期的基数偏低，被认为是投资增速攀高的主因。而从单月看，4月的房地产投资额已经出现环比下滑。

值得注意的是，在刺激投资增长的主要因素中，房地产销售早在去年12月的峰值后就出现下降。若按照3-6个月的滞后周期计算，房地产投资的增长恐将出现后继乏力之势。

多重因素拉动投资

前4月7.2%的房地产投资增速，被业界称为“超预期”。2015年全年，全国房地产投资增速低至1.0%，创下有统计以来的最低值。2016年以来，该指标迅速攀升，目前虽仍低于同期的固定资产投资增速，却达到最近13个月来的新高。

按照业内某研究院智库中心研究总监严跃进的观点，去年四季度以来的房地产市场持续回暖，逐步传导至投资环节，成为促使投资升温的主因。

这其中有两项具体的推动因素。其一，房企在2015年实现超额销售和回款后，资金状况充裕；其二，随着库存的消化，企业“补仓”的意愿强烈。

宽松的货币政策环境，进一步加剧了这种局面。据了解，去年房企在国内发债的最低利率不超过3%，几乎等同于5年期国债的成本，这在历年来的房地产融资中十分罕见。在获得了大量低廉的资金后，企业更加敢于在市场加大投资。

在这背后，还有基于市场判断的考量。据21世纪经济报道记者了解，在大部分房企的判断中，对2016年以后的市场普遍心存疑虑。因此他们更加希望把握住今年的市场机遇，并倾向于在短期内加大投资。

同时，房地产业“营改增”政策的实施，亦导致部分开发商在5月1日前提前开工。

严跃进还指出，投资增速的扩大，还有去年基数较低的缘故。数据显示，2015年前4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速创下自2009年以来的同期最低值。“由于去年同期的基期值是较低，所以出现较大幅度反弹也是可以理解的。”严跃进说。

值得注意的是，这与宏观经济走势似乎并不同步。在4月新增人民币贷款大幅降低后，全国固定资产投资增速从一季度的10.7%降至10.5%，房地产投资增速则从一季度的6.2%提升至7.2%。有观点认为，这说明两者并不在同一个周期轨道上。且从现阶段来看，房地产仍是资金吸纳能力较强的行业。