正确看待全球房地产经济“两面性”

房地产市场既有经济金融属性，又有住房民生保障属性。反思全球房地产经济“两面性”，把握房地产市场正确发展道路，统筹经济、民生与社会协调发展，解决房地产市场过度金融化、债务杠杆过高等问题，真正将房地产落实到安居乐业的民生保障建设上。

该书从全球房地产市场的历史演进中比较分析全球主要国家和地区房地产发展脉络。上篇以市场和制度两条线为切入点梳理欧美、日本、新加坡、中国香港等发达国家和地区房地产市场运行规律，下篇则通过比较分析视角，审视我国房地产市场发展现状和趋势。

制度不同发展模式各异

《全球房地产》在上篇集中分析中国香港、英国、美国、日本、新加坡等不同房地产制度的发展模式，作为最具代表性的几个发达国家和地区，由于制度差异，房地产的市场呈现各自特点。

中国香港与英国自由经济高度发达，房地产市场却深陷高房价、供应严重不足困局。中国香港的土地供给长期不足、金融低利率高杠杆、保有环节低以及公有住房保障的住房条件差等四个问题是最突出特征。因此，解决香港地区的房地产发展困境需要政府、企业和社会的协调机制，既要重视市场经济的资源配置作用，也要通过解决土地审批、金融杠杆、公有住房保障等制度性问题，关注民生和民众住房需求，给予中低收入群体更多住房保障和制度安排。反观英国房地产市场，虽然也具有土地供应不足、高房价等问题，但英国政府对于城市规划和生态环境等住房条件更加重视，有很好的制度安排，住房品质整体较高，民众满意度也较高。这启示我们要重视城市房地产规划布局，通过在郊区、城镇合理规划住宅，打造绿色生态城市，建设乡村宜居环境，提升居住满意度。

该书还探讨了美国和日本的房地产经济，日本“失去的二十年”以及美国“次贷危机”均源于住房市场过度金融化，两者均将房地产与金融挂钩，提供低利率住房贷款，居民购房杠杆过高，短期内累积债务风险。虽然美国和日本都有过经济繁荣时期，房地产市场需求和供给呈现爆发式增长，但受经济危机影响，房地产经济泡沫很容易被刺破。

该书从更高的市场与制度层面论述了全球房地产行业的内在特性，这种特性具有一定的客观性，且伴随宏观经济发展周期性特征。不同国家和地区案例向我们揭示了房地产市场和行业发展的巨大差异性，而差异性背后最主要的影响因素是制度和市场，制度和市场又凸显了所在国家和地区的经济、社会和文化差异。

我国房地产市场发展现状

纵观中国房地产行业发展阶段，不难看出，我们的发展模式与发达国家具有相似性，所处的阶段和房地产调控路径存在共同点。

一方面是短短三十年激活了房地产经济，将房地产作为国民经济支柱产业，极大改善城市化进程中的住房问题，将福利房纳入市场经济层面，实现资源优化配置，而房地产成为地方财政和税收的重要来源，有利于盘活土地资源;另一方面是城市化的快速发展以及房地产市场崛起产生大量问题，包括过度金融化、高杠杆和潜在的金融风险，以及房地产市场无序竞争生态。因此，客观评价我国房地产经济和房地产市场，需要从历史进步的视角去分析，既要看到我国房地产市场调控逐步完善，住房制度日臻成熟以及房地产拉动经济增长的重要作用，又要以发展的眼光去不断完善房地产调控和住房制度。

该书的比较分析让我们深刻反思房地产经济的发展规律、问题和调控目标，尤其是房地产市场成为国民经济支柱后，炒作房地产、房地产金融化等造成大量的房地产泡沫，在三四线城市尤为突出。因此，在推进城市化建设中，需要吸取发达国家和地区的经验教训，依托于城市人口规划、土地供应和产业发展需求，实现房地产市场平稳运行，将城市打造成宜居、环境舒适的家园。

该书在下篇对我国房地产市场提出建设性五点建议：一是高度关注房地产市场的风险问题，保持货币金融政策稳定，稳定居民购房需求;二是通过精细化管理，确保土地供给充足，实现供求平衡;三是谨慎实施房产税政策，不宜将其作为房地产调控的主要手段;四是租购并举，大力完善住房住赁市场，满足更多元的住房需求;五是以政府为主导，加强住房保障制度，解决低收入群体住房问题。

发展房地产经济的最终目标仍然是落实到“以人为本”理念，做好房地产经济与社会目标平衡，实现长期稳定发展。同时，我们也应注意到，房地产市场的阶段性回落需要有政策引导，防止房价大起大落造成房地产企业发展以及融资风险，有序化解债务杠杆，确保房地产市场平稳运行。